Immobilie in Deutschland beim Auswandern nach Thailand – Kompletter Ratgeber

Einleitung

Wer nach Thailand zieht und in Deutschland noch ein Haus oder eine Wohnung besitzt, stößt schnell auf das Wort Wegzugsteuer und macht sich Sorgen. Dabei betrifft die Wegzugsteuer Ihre Immobilie gar nicht, sie gilt nur für Firmenanteile. Beim Verkauf zählt die Zehnjahresfrist. Dazu kommen einige Punkte, die speziell Auswanderer betreffen, etwa die beschränkte Steuerpflicht in Deutschland und die Regeln für Geld, das Sie nach Thailand überweisen. Den Anstoß zu diesem Ratgeber gab der Dresdner Immobilienmakler C∞alvin Linke mit seinem Artikel zur Wegzugsbesteuerung.

Grundlagen zur Wegzugsteuer

Was ist die Wegzugsteuer überhaupt?
Gemeint ist § 6 Außensteuergesetz. Wer mindestens 1 % an einer GmbH oder AG hält und in den letzten 12 Jahren mindestens 7 Jahre in Deutschland voll steuerpflichtig war, wird beim Wegzug so behandelt, als hätte er seine Anteile verkauft. Er zahlt also Steuer auf einen Gewinn, den er nie erzielt hat.

Fällt meine Immobilie in Deutschland unter die Wegzugsteuer?
Nein. Ein Haus oder eine Wohnung im Privatbesitz ist davon nicht betroffen. Der Umzug nach Thailand allein löst für die Immobilie keine Steuer aus.

Und wenn die Immobilie in einer GmbH steckt?
Dann sieht die Sachlage schon etwas anders aus. Betroffen sind in diesem Fall die GmbH-Anteile, und deren Wert spiegelt auch die Immobilie wider. Hier führt am Steuerberater kein Weg vorbei.

Was ist mit Fonds und ETFs?
Seit 2025 fallen auch Fondsanteile unter die Wegzugsteuer, wenn Sie mindestens 1 % an einem Fonds halten oder mehr als 500.000 Euro pro Fonds investiert haben. Für normale Sparer mit ETF-Depot ist das meist aber kein Thema.

Verkaufen und die Zehnjahresfrist

Wann ist der Verkauf meiner Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der beiden Notarverträge, nicht der Grundbucheintrag oder die Schlüsselübergabe. Das hat der Bundesfinanzhof im Juni 2026 noch einmal bestätigt.

Gilt die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien auch, wenn ich auswandere?
Ja. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst dort gewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Es reichen drei Kalenderjahre, nicht drei volle Jahre. Am sichersten verkaufen Sie noch im Jahr Ihres Auszugs.

Wie hoch ist die Steuer, wenn ich innerhalb der Frist verkaufe?
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Gewinn heißt Verkaufspreis minus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Verkaufskosten. Bei vermieteten Objekten werden die bereits abgesetzten Abschreibungen wieder hinzugerechnet.

Hat Deutschland noch Zugriff, wenn ich schon in Thailand lebe?
Ja. Deutsche Immobilien bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn Sie längst abgemeldet sind. Das nennt sich beschränkte Steuerpflicht. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Thailand gibt das Besteuerungsrecht ausdrücklich dem Land, in dem die Immobilie liegt.

Ist es egal, ob ich vor oder nach dem Wegzug verkaufe?
Nicht ganz. Wer nach dem Wegzug nur noch beschränkt steuerpflichtig ist, bekommt in der Regel keinen Grundfreibetrag mehr. Ein steuerpflichtiger Gewinn wird dadurch spürbar teurer. Läuft die Zehnjahresfrist allerdings bald ab, kann sich Warten trotzdem lohnen.

Behalten und vermieten

Kann ich die Immobilie behalten und vermieten?
Ja. Die Mieteinnahmen bleiben aber in Deutschland steuerpflichtig, und Sie geben jedes Jahr eine Steuererklärung beim Finanzamt ab, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Auch hier gilt meist kein Grundfreibetrag.

Was passiert mit der Steuerfreiheit, wenn ich nach dem Auszug vermiete?
Damit verlieren Sie die Ausnahme für Eigennutzung. Ab dann zählt wieder allein die Zehnjahresfrist. Wer vermietet und nach acht Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.

Was muss ich organisatorisch regeln, wenn ich vermiete?
Sie brauchen jemanden vor Ort für Mieter, Reparaturen und Notfälle, also eine Hausverwaltung oder eine Vertrauensperson. Grundsteuer und Versicherungen laufen weiter. Das Finanzamt kann außerdem verlangen, dass Sie einen Empfangsbevollmächtigten in Deutschland benennen.

Die thailändische Seite

Muss ich den Verkaufserlös in Thailand versteuern?
Das ist möglich. Sind Sie in Thailand steuerlich ansässig, also mehr als 180 Tage im Jahr im Land, ist seit 2024 ausländisches Einkommen steuerpflichtig, sobald Sie es nach Thailand überweisen. Gemeint ist der Gewinn, nicht der gesamte Kaufpreis. Wie das mit der in Deutschland bereits gezahlten Steuer verrechnet wird, sollte ein Steuerberater in Thailand prüfen.

Gilt das auch für Mieteinnahmen, die ich nach Thailand schicke?
Ja, hier gilt dasselbe. Geld, das in Deutschland bleibt, wird in Thailand nicht besteuert. Erst die Überweisung nach Thailand kann eine Steuerpflicht auslösen.

Wird diese Regel nicht gerade gelockert?
Die Regierung hat eine Erleichterung angekündigt. Danach soll Einkommen steuerfrei bleiben, wenn es im selben oder im folgenden Jahr nach Thailand kommt. Stand Oktober 2026 ist das aber nicht im Gesetzblatt veröffentlicht und gilt damit noch nicht. Wer ein LTR Visum in bestimmten Kategorien hat, etwa als Rentner, ist von der Regel ohnehin ausgenommen.

Erben, Abwicklung und Fallstricke

Was passiert mit der Immobilie, wenn ich sterbe?
Eine Immobilie in Deutschland unterliegt immer der deutschen Erbschaftsteuer, egal wo Sie leben. Als deutscher Staatsbürger bleiben Sie außerdem fünf Jahre nach dem Wegzug voll erbschaftsteuerpflichtig. Ein Testament, das auch das deutsche Vermögen sauber regelt, ist daher Pflicht.

Kann ich den Verkauf von Thailand aus abwickeln?
Ja, mit einer notariell beglaubigten Vollmacht. Die Unterschrift können Sie bei der Deutschen Botschaft in Bangkok beglaubigen lassen. Den Rest erledigen dann eine Vertrauensperson oder der Notar in Deutschland. Planen Sie dafür einige Wochen Vorlauf ein.

Was ist der häufigste Fehler?
Viele verwechseln Wegzugsteuer und Spekulationssteuer und planen deshalb das Falsche. Ebenso häufig wird die Immobilie nach dem Auszug kurz vermietet und dann innerhalb der zehn Jahre verkauft. Damit ist die Steuerfreiheit weg.

Wird die Zehnjahresfrist bald abgeschafft?
Vorerst nicht. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Entwurf der Grünen abgelehnt, der die Frist für vermietete Immobilien streichen wollte. Am 16. Oktober hat auch der Bundesrat eine ähnliche Forderung nicht übernommen. Endgültig vom Tisch ist die Idee damit nicht, die Länder bringen sie immer wieder ins Gespräch.

Wann sollte ich mit der Planung anfangen?
Sechs bis zwölf Monate vor dem Umzug nach Thailand. Viele Gestaltungen funktionieren nur, solange Sie noch voll in Deutschland steuerpflichtig sind. Ein Steuerberater mit Erfahrung im internationalen Steuerrecht kostet Geld, spart aber oft ein Vielfaches.