Immobilien in Thailand als Ausländer kaufen

Grundregel: Kein Landbesitz für Ausländer

Das thailändische Grundstücksgesetz (Land Code Act) verbietet Ausländern grundsätzlich den direkten Erwerb von Land. Weder als Alleineigentümer noch als Miteigentümer kann ein Ausländer im Grundbuch (Chanote) als Landeigentümer eingetragen werden.

Es gibt eine theoretische Ausnahme. Wer mindestens 40 Millionen THB an Devisen nach Thailand einbringt und eine Genehmigung des Innenministeriums erhält, kann bis zu 1 Rai (1.600 m²) Land für Wohnzwecke erwerben. In der Praxis wird dieses Verfahren allerdings kaum genutzt.

Für die große Mehrheit der ausländischen Käufer gibt es jedoch legale Alternativen, die wir im Folgenden vorstellen.

Eigentumswohnung (Condo) als sicherster Weg

Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für Ausländer der einfachste und rechtlich sicherste Weg zu Immobilieneigentum in Thailand. Der Condominium Act erlaubt Ausländern den direkten Freehold-Erwerb, also echtes, volles Eigentumsrecht an Wohneinheiten in lizenzierten Condominium-Projekten.

Die 49-Prozent-Quote

In jedem Condo-Projekt dürfen maximal 49 Prozent der gesamten verkaufbaren Fläche im Eigentum von Ausländern stehen. Die verbleibenden 51 Prozent müssen thailändischen Staatsbürgern gehören. Diese Quote wird auf Gebäudeebene nach Fläche berechnet, nicht nach Anzahl der Einheiten. Vor der Vertragsunterzeichnung sollten Sie den Status der „Foreign Quota” beim Condo-Juristic-Office und beim zuständigen Land Office bestätigen lassen.

Nachweis der Auslandsüberweisung

Für die Eintragung als ausländischer Eigentümer muss nachgewiesen werden, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und in Thailand in Baht gewechselt wurde. Die Bank stellt dafür eine sogenannte Foreign Exchange Transaction Form (FET) oder eine gleichwertige Bestätigung aus. Dieses Dokument ist bei der Eigentumsübertragung am Land Office vorzulegen.

Häufige Fehler beim Geldtransfer, die zur Verweigerung der Grundbucheintragung führen können:

• Sammelüberweisungen ohne klaren Verwendungszweck
• Transfers auf Drittkonten ohne Namensgleichheit mit dem Käufer
• Fehlender Hinweis auf den Immobilienkauf im Verwendungszweck
• Überweisung in Thai Baht von einem thailändischen Konto

Ablauf beim Condo-Kauf

Der typische Ablauf beginnt mit der Reservierung der Einheit über ein Reservation Agreement und die Zahlung einer Reservierungsgebühr. Darauf folgt der Abschluss eines detaillierten Kaufvertrags (Sale and Purchase Agreement). Bei Off-Plan-Projekten werden die Raten gestaffelt bis zur Übergabe gezahlt.

Vor der Eigentumsübertragung prüft der Anwalt die Condo-Lizenz, den Baufortschritt, den Status der 49-Prozent-Quote und bestehende Belastungen. Am Tag der Übertragung am Land Office werden die letzten Zahlungen abgewickelt, die FET-Formulare vorgelegt, die Steuern bezahlt und der Name des Käufers eingetragen.

Haus kaufen ohne Land: Leasehold, Usufruct und Superficies

Wer lieber ein Haus oder eine Villa möchte, muss sich mit der rechtlichen Trennung von Grundstück und Gebäude anfreunden. Als Ausländer können Sie das Gebäude besitzen. Das Land darunter jedoch nicht. Dafür gibt es drei gängige Modelle.

30-Jahre-Pacht (Leasehold)

Ausländer können langfristige Pachtverträge mit einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren abschließen, die beim Land Office registriert werden. Viele Verträge enthalten Verlängerungsklauseln um weitere 30+30 Jahre. Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Der thailändische Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass solche Verlängerungsoptionen lediglich schuldrechtliche Versprechen sind und nicht automatisch gegen einen neuen Landeigentümer durchsetzbar wären.

Bei der Eintragung einer registrierten Pacht fallen 1 Prozent Registrierungsgebühr und 0,1 Prozent Stempelsteuer auf den gesamten Pachtwert an. Leasehold ist der Marktstandard bei vielen Villen- und Hausprojekten für Ausländer, insbesondere in Ferienregionen wie Phuket und Pattaya.

Die Renditeberechnung sollte primär auf der garantierten 30-jährigen Laufzeit basieren, nicht auf der erhofften Verlängerung.

Nießbrauchrecht (Usufruct)

Das Nießbrauchrecht (Usufruct) gewährt das lebenslange oder zeitlich befristete Nutzungsrecht an einem Grundstück, einschließlich des Rechts auf Vermietung. Dieses Recht wird im Chanote des thailändischen Eigentümers eingetragen. Das Nießbrauchrecht wird häufig genutzt, wenn der thailändische Ehepartner Eigentümer des Landes ist und der ausländische Partner ein starkes Nutzungsrecht benötigt.

Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten und ist in der Regel nicht vererbbar. Er eignet sich daher eher zur Absicherung der eigenen Lebenszeit.

Erbbaurecht (Superficies)

Das Erbbaurecht trennt rechtlich das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Land. Ein Ausländer kann so Eigentümer einer Villa sein, die auf gepachtetem oder anderweitig genutztem Land steht. Dieses Recht ist vererbbar und übertragbar, solange die zugrunde liegenden Landrechte bestehen. In der Praxis wird das Erbbaurecht vor allem bei hochwertigen Strukturen wie Villaparks eingesetzt, oft in Kombination mit einem Pachtvertrag für das Land.

Die Thai-Company-Falle

Viele Ausländer erhalten nach wie vor Angebote, über eine thailändische Gesellschaft (Company Limited) Land zu erwerben. Die Konstruktion sieht vor, dass 51 Prozent der Anteile formell thailändischen Gesellschaftern gehören und 49 Prozent dem Ausländer, der aber die faktische Kontrolle behält. Solche sogenannten Nominee-Strukturen, bei denen thailändische Anteilseigner nur als Strohmänner fungieren, sind höchst illegal.

Verschärfte Kontrollen seit 2024

Die thailändischen Behörden, insbesondere das Department of Business Development (DBD) und das Department of Special Investigation (DSI), haben ihre Untersuchungen gegen Nominee-Konstruktionen in den letzten Jahren massiv ausgeweitet. Unter Einsatz von Datenanalysen werden Gesellschaftsstrukturen systematisch auf finanzielle Plausibilität geprüft. Besonders betroffen sind Tourismusregionen wie Phuket, Pattaya und Chiang Mai.

Die möglichen Konsequenzen sind drastisch:

• Haftstrafen von bis zu drei Jahren
• Geldstrafen von bis zu 1.000.000 THB
• Zwangsweise Auflösung der Gesellschaft
• Aufhebung von Grundstückstitel und Zwangsverkauf des Landes
• Strafrechtliche Verantwortung der Direktoren und Anteilseigner

Jede Struktur, die auf „versteckten” Landbesitz abzielt, sollte als hohes Rechtsrisiko betrachtet werden. Eine Thai-Gesellschaft ist nur dann legal, wenn sie als echtes Unternehmen mit wirtschaftlicher Substanz und realen thailändischen Anteilseignern betrieben wird.

Due Diligence: Worauf Sie achten sollten

In Thailand ist, anders als in vielen europäischen Ländern, keine anwaltliche Begleitung bei der Eigentumsübertragung vorgeschrieben. Umso wichtiger ist es, vor jeder Anzahlung oder Vertragsunterzeichnung eine gründliche Prüfung durchzuführen.

Wir von FS Consulting raten unseren Klienten von der Gründung einer Gesellschaft zum alleinigen Zweck des Immobilien- oder Landbesitzes ab.

Landtitel verstehen

Nicht alle Landtitel in Thailand sind gleichwertig. Nur die höchsten Kategorien bieten ausreichende Rechtssicherheit.

Für Investitionen sollten nur Chanote- oder mindestens Nor Sor 3 Gor-Grundstücke in Betracht gezogen werden.

Was eine Due Diligence umfassen sollte

Eine solide Prüfung umfasst mindestens die folgenden Punkte:

• Vollständige Titelprüfung beim Land Office, inklusive Eigentumshistorie und Belastungen
• Abgleich der im Titel vermerkten Grenzen mit der tatsächlichen Situation vor Ort
• Prüfung von Bebauungsplänen, Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie Umweltauflagen
• Bei Off-Plan-Projekten die Environmental Impact Assessment (EIA)
• Überprüfung von Gesellschaftsunterlagen, wenn ein Unternehmen Eigentümer ist

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Kosten bei der Eigentumsübertragung

Beim Kauf fallen am Tag der Übertragung beim Land Office verschiedene Abgaben an.

Es wird immer entweder SBT oder Stamp Duty erhoben, niemals beides gleichzeitig.

Laufende Steuern

Seit 2020 gilt in Thailand die jährliche Land and Building Tax. Die Steuersätze richten sich nach der Nutzung der Immobilie. Für selbstgenutzte Wohnsitze liegen die Sätze zwischen 0,02 und 0,1 Prozent des amtlichen Werts, mit Freibeträgen von bis zu 50 Millionen THB. Mietobjekte und Zweitwohnsitze werden mit 0,02 bis 0,3 Prozent besteuert, ohne Freibeträge. Für ungenutztes Land gelten deutlich höhere, progressiv steigende Sätze.

Mieteinnahmen unterliegen der thailändischen Einkommensteuer. Wer weniger als 180 Tage im Jahr in Thailand verbringt, zahlt eine pauschale Quellensteuer von 15 Prozent. Steuerlich Ansässige unterliegen dem progressiven Tarif von bis zu 35 Prozent, können aber 30 Prozent der Mieteinnahmen pauschal als Werbungskosten abziehen.

Vererbung von Immobilien

Bei der Vererbung gibt es wichtige Unterschiede je nach Immobilientyp. Ein ausländischer Erbe darf geerbtes Land in der Regel nicht als Eigentümer registrieren. Das Land muss innerhalb eines Jahres verkauft werden. Bei Eigentumswohnungen ist die Vererbung einfacher, sofern der Erbe die Voraussetzungen für ausländisches Eigentum erfüllt und die 49-Prozent-Quote nicht überschritten wird.

Es empfiehlt sich, ein separates thailändisches Testament zu erstellen, das unabhängig vom europäischen Testament existiert. Das beschleunigt das Nachlassverfahren meist erheblich.

Praxisleitfaden für deutsche Käufer

Am Anfang steht die Frage, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder beides planen. Davon hängt die geeignete Eigentumsstruktur ab.

Bei der Standortwahl bietet Pattaya die Kombination aus Industrie und Tourismus an, wohingegen Bangkok mit Stadtleben und Infrastruktur punktet. Auf den Inseln wie Phuket und Koh Samui hingegen gibt es Ferienimmobilien mit hoher Ausländerquote.

Für die Eigentumsstruktur gilt als Faustregel, dass Condo-Freehold einfache und sichere Eigentumsverhältnisse bietet. Eine langfristige Pacht zusammen mit Erbbaurecht eignet sich für Häuser und Villen. Nießbrauchrecht dient als ergänzende Absicherung in der Familie.

Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt vor der Unterzeichnung von Reservierungs- oder Kaufverträgen. Planen Sie den Geldtransfer mit klarem Verwendungszweck und fordern Sie die FET-Formulare von Anfang an an.

Vergessen Sie nicht die steuerlichen Folgen. Kalkulieren Sie Transaktionskosten, laufende Steuern und den Abgleich mit der deutschen Steuerpflicht und dem Doppelbesteuerungsabkommen ein.